商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。那么,它们之间是一种什么关系呢?
作者:最高人民法院民事审判第一庭
来源:最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用
商品房担保贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同。那么,它们之间是一种什么关系呢?
我们认为:两者之间系具有紧密联系但又相互独立的合同关系。说联系紧密的理由是:
(1)买受人办理按揭贷款的目的就是为了解决其购房资金不足的困难,其所贷得款项均支付给出卖人作为购楼款。实践中,在买受人(借款人)与银行(贷款人)签订了商品房按揭贷款合同之后,银行会依照合同约定将贷款直接打给出卖人,买受人不得也无法将该贷款挪作他用;
(2)现实中的的买受人一般是普通百姓,他们的付款能力,尤其是一次性付款能力较弱。同样,其取得贷款之后的还款能力也很难让银行获得足够的收回贷款的信心。因此,银行在与买受人签订贷款合同的同时都会要求买受人将其所购商品房(含现房及期房)作为担保物为贷款合同提供担保。
即此,买卖合同的标的物与贷款合同的担保物就具有了同一性。从二者的相互依存关系来看,与合同联立中相互依存结合的情形相似。至于两个合同之间的相互独立性主要体现在前已述及的效力与消灭之上的非从属性中。
买受人(按揭贷款合同的借款人)与银行签订贷款合同的目的如仅仅解释为取得贷款,即使不能说是不尽正确的,至少也是不全面的。在今后相当长的一段时期内,对于我国大多数买房人来说,买房置业仍可说是事关其一生的大事。他们借得银行贷款的目的就是为了买房,这是单纯而确定的。当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后,依相应的处理原则,买受人对原来欲购得之房屋将因人民法院的生效民事判决而确定地丧失期待及占有使用。而此时,按揭贷款合同的仍然存续对借款人而言已经毫无疑义。其订立商品房按揭贷款合同时所期望之利益业已不复存在。
(二)关于是否应当解除案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》的问题。孙丽萍诉请解除《个人贷款合同(抵押、保证)》,光大银行虽未提出独立的诉讼请求,即未行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定的“担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求”的相应权利。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中,孙丽萍与唐人公司签订的《商品房买卖合同》被撤销,致使孙丽萍与光大银行签订的《个人贷款合同(抵押、保证)》的目的已经部分无法实现,故二审判决依据孙丽萍的请求部分解除案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》,适用法律并无不当,故光大银行、唐人公司的该项再审申请理由不能成立。
(三)关于免除孙丽萍承担返还按揭贷款责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。案涉《商品房买卖合同》系唐人公司的原因被撤销,《个人贷款合同(抵押、保证)》也被依法解除,而唐人公司已经收取的款项包括孙丽萍交纳的购房款及光大银行发放的购房贷款。光大银行作为原审第三人并未提出要求孙丽萍偿还贷款的诉请,故原审判决由唐人公司将收受的购房贷款及利息返还光大银行并无不当。若光大银行认为孙丽萍应承担偿还贷款的合同责任可另行主张权利,但光大银行受偿总额不得超过案涉《个人贷款合同(抵押、保证)》确定的权利范围。光大银行的该项再审申请理由不能成立。
转自:房产与法律
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