山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)临兰民初字第6108号
原告谢文昊。
被告山东泰盛恒房地产有限公司,住所地兰山区金雀山路26号齐鲁大厦901室。
法定代表人马亚鹏,董事长。
委托代理人岳增明,山东泰景律师事务所律师。
委托代理人赵林,该公司职工。
第三人许诺。
原告谢文昊与被告山东泰盛恒房地产有限公司、第三人许诺房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告谢文昊、被告山东泰盛恒房地产有限公司的委托代理人岳增明、赵林、第三人许诺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谢文昊诉称,原告于2015年已购买一套房产,为规避二套房首付比例的限制,2015年9月19日,原告以女朋友许诺的名义与被告签订【金泰·华府商品房认购书】,并交定金5000元。认购书约定,乙方自愿认购甲方开发的位于临沂市兰山区金雀山路与沂州路交汇处的“金泰,华府”项目商品房,房屋为7号楼3单元402室,建筑面积为97.13平方米,单价7295元/平方米,总价款708660元。乙方需于签订本认购书后7日内(即2015年9月26日之前)携此认购书、定金收据及有效身份证明文件到金泰华府营销中心交纳购房款并签署《商品房预售合同》及相关文件,《商品房预售合同》一旦签订,本认购书的效力即行终止。乙方须在约定的日期内签署《商品房预售合同》及相关文件,逾期不签署者视为自动放弃本商品房认购权利,其已付定金,作违约金处理,不予退还,甲方有权对本商品房另行处理,且不须另行通知乙方。认购书签订后,需要以许诺的名义贷款按揭,许诺获知原告以其名义与开发商签署认购书后当即提出反对并不予追认,因为其本人并不看好涉案房产的位置及价格,且也不想因该房而占用自己首套房的贷款。由于许诺不配合签订房屋买卖合同办理分期贷款,无奈之下原告向被告提出退款,但开发商不予退还。综上所述,开发商违规操作,在未依法审查原告是否持有其女朋友许诺的购房授权委托书及事后追认情况下,即与原告签署了认购书,由于原告系无权代理,且许诺事后拒绝追认。故该认购书并未对许诺发生效力,请求法院依法判决双方签订的“商品房认购书”合同不生效并返还已交付的房屋定金5000元,诉讼费由被告承担。
被告山东泰盛恒房地产有限公司辩称,一、原告谢文昊无主体资格,其无权作为原告提起诉讼。涉案房屋买卖合同的出售方为被告,认购方为许诺,原告谢文昊并非合同主体。定金缴纳人是许诺,不是谢文昊。谢文昊与本案无利害关系,其作为原告诉讼主体不适格。二、原告主张商品房认购书不生效是不成立的。许诺与被告签订的《金泰·华府商品房认购书》不存在无效或不生效的法定情形,该认购书自签订时已经生效。认购书中明确约定了定金条款,应认定被告和许诺之间的定金合同成立生效。定金5000元是许诺本人交纳,许诺至今未对认购书提出任何异议,原告主张认购书系效力待定合同没有事实和法律依据。三、根据认购书中约定的定金条款,在许诺违约的情况下,依法不退还定金,有事实依据和法律依据。许诺无权要求退还定金,谢文昊更无权要求返还定金。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
第三人许诺述称,一、本案所涉房屋买卖合同及收款收据,我不是合同主体也不知情,更与本案无任何利害关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定:“在合同纠纷案件中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;……”根据山东泰盛恒房地产有限公司(以下简称“泰盛恒”)提供的与谢文昊之间所签署的【《金泰.华府商品房认购书》】(以下简称“认购书”),其乙方住址、电话均不是我的真实住址和电话,认购方签章处也并非本人签名,如果泰盛恒认为该合同已经生效,应依法提供证据予以证实、我与谢文昊是男女朋友关系,之间不存在委托代理关系,也无订立任何购房等口头协议。二、本案所涉商品房,我从未去过售楼处了解该楼盘的情况,也没想过要购买商品房的意愿,更不愿意为谢文昊购买此商品房而占用首套房贷款名额。我是谢文昊的女朋友,也是本案无独立请求权的民事诉讼第三人。谢文昊和泰盛恒均存在缔约过失责任,泰盛恒作为房地产开发单位,具有商品房开发方面的专业素质,相对于谢文昊有信息、知识方面的优势,其对于房屋在何种情况下能够达成出售的条件是明知的。基于缔约过程的诚实信用义务的要求,泰盛恒应及时将有关信息与对方进行沟通促成合同的顺利签订,正是由于泰盛恒疏于履行上述义务,致使签订根本无法实现,而且在未取得我对合同追认的情况下,致使双方当事人根本无法签订正式合同。综上所述,我自始至终对泰盛恒开发的房产没有过了解,对原、被告之间签订的合同也不予以追认,请法院依法判决。
经审理查明,2015年9月19日原告谢文昊以其女朋友即第三人许诺的名义与被告山东泰盛恒房地产有限公司签订【金泰·华府商品房认购书】。该认购书约定,乙方(许诺)自愿认购由甲方(被告)开发的位于临沂市兰山区金雀山路与沂州路交汇处的“金泰·华府”项目商品房,房屋为7号楼3单元402室,建筑面积为97.13平方米。本商品房总价款为人民币708660元,按预测建筑面积计算单价为人民币7296元/平方米。签订本认购书时,乙方应向甲方支付定金人民币5000元,此定金将于签署《商品房预售合同》时自动转为购房款的一部分。乙方需于签订本认购书后7日内携此认购书、定金收据及有效身份证明文件到金泰·华府营销中心缴纳购房款并签署《商品房预售合同》及相关文件。《商品房预售合同》一旦签订,本认购书的效力即行终止。乙方在约定的日期内签署《商品房预售合同》及相关文件,逾期不签署者视为自动放弃本商品房认购权利,其已付定金,作违约金处理,不予退还,甲方有权对本商品房另行处理,且不须另行通知乙方……。认购方(签章):许诺谢文昊代。认购书签订后,原告于同日交给被告定金5000元,被告出具收款收据(交款人姓名许诺)。后原告以许诺不同意购买上述房屋为由未与被告签订《商品房预售合同》,并要求被告返还定金,被告拒绝。为此,原告诉讼至本院,要求法院确认与被告签订的商品房认购书合同不生效,并返还已交付的房屋定金5000元。诉讼中,本院依法追加许诺为第三人参加诉讼,许诺称其并未委托原告与被告签订购房认购书,对原、被告之间签订的合同也不予以追认
上述事实,主要依据庭审调查、商品房认购书、定金收据等予以确认的,均已收集并记录在卷。
本院认为,原告谢文昊以第三人许诺的名义与被告山东泰盛恒房地产有限公司签订【金泰·华府商品房认购书】,并缴纳定金5000元,后原告违约未与被告签订《商品房预售合同》购买被告房屋的事实清楚。但被告在与原告签订房屋认购书时未严格审查认购方第三人许诺是否授权原告代为签订此认购书。现第三人许诺否认与原告存在委托代理关系,原告应属无权代理,该认购书亦应属无效合同。原、被告双方均有过错,被告因该合同取得的财产应予返还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条和《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定,判决如下:
一、原告谢文昊以第三人许诺名义与被告山东泰盛恒房地产有限公司签订的【金泰·华府商品房认购书】无效;
二、被告山东泰盛恒房地产有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还给原告谢文昊人民币5000元;
三、驳回原告谢文昊的其他诉讼请求。
案件受理费100元,由原告谢文昊负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 姚俊鹏
人民陪审员 何炼学
人民陪审员 汲长松
二〇一六年三月三日
代书 记员 陈 辉